Powstająca kolekcja hoteli wellness · holding w ZEA

Hotel, dla któregoprzejeżdża siępół kraju

Kupujemy solidne hotele resortowe i uruchamiamy je na nowo wokół tlenowego spa. Budynek pozostaje ten sam — zmienia się powód przyjazdu.

Porozmawiajmy o partnerstwie Jak to działa

20+ latw deweloperce

ZEAjurysdykcja holdingu

Włochypierwszy obiekt

3 formatypartnerstwa hotelowego

01 — Teza

Hotel resortowy jest niemal zawsze wart mniej, niż mógłby być

Budynek jest solidny. Lokalizacja jest dobra. Popyt istnieje. A mimo to wynik całego roku opiera się na czterech miesiącach.

01
Sezon decyduje o wszystkim

Ekonomia całego roku powstaje w ciągu jednego lata. Przez osiem miesięcy obiekt pracuje na pół obłożenia albo stoi zamknięty, a koszty biegną dalej.
02
Stawkę ogranicza kategoria

Gość płaci za nocleg i porównuje was z hotelem obok po cenie. Wyjście ponad pułap własnej kategorii jest po prostu niemożliwe.
03
Spa zajmuje miejsce, a zarabia niewiele

Sauna i kilka gabinetów istnieją jako miły dodatek: wymagają personelu i metrów kwadratowych, a w przychodach ledwie je widać.

8 miesięcy

przestoju rocznie — dokładnie tę rezerwę zagospodarowuje usługa kotwiczna. Program nie zależy od plaży, więc dom pracuje, gdy sąsiedzi stoją puści.

02 — Rynek

Popyt rośnie szybciej niż sama turystyka

Wellness nie jest już niszą: te podróże odbudowały się po pandemii wyraźnie lepiej niż turystyka konwencjonalna, a gość płaci za nie więcej.

$894mld światowy rynek turystyki wellness GWI, 2024 · dane raportowane

136% odbudowa względem poziomu z 2019 r.; turystyka ogółem — 110% GWI, 2024 · dane raportowane

17.6% udział wellness w wydatkach turystycznych, przy 8.3% podróży GWI, 2024 · dane raportowane

+38% premia w średnich wydatkach międzynarodowego podróżnego wellness GWI, 2024 · dane raportowane

Włochy na tym rynku

10. miejsce na świeciepod względem wielkości gospodarki wellness — $140.6 mld
8. miejsce na świeciew turystyce wellness — $19.99 mld
5. miejsce na świeciew segmencie źródeł termalnych — $1.95 mld
350+ obiektóww segmencie termalnym otwarto na świecie w latach 2020–2024, a kolejnych 250+ jest w przygotowaniu; Włochy należą do liderów nowej aktywności deweloperskiej

Źródło: Global Wellness Institute, “Global Wellness Economy: Italy” oraz Global Wellness Economy Monitor 2025; dane za 2024 r.

Dokąd zmierza rynek

9.1%oczekiwany średni roczny wzrost turystyki wellness do 2029 r.

10.0%oczekiwany wzrost segmentu termalnego — szybszy niż turystyki ogółem

Prognoza Global Wellness Institute (model), 2025. Prognoza odzwierciedla oczekiwania instytutu i nie stanowi gwarancji.

Nie liczymy na to, że rynek urośnie sam. Projekt opiera się na formacie premium, który sięga po gościa o wyższych wydatkach w ramach popytu, który już istnieje — a każdy obiekt modelowany jest na własnych liczbach.

03 — Metoda

Nie spa przy hotelu. Hotel zbudowany wokół spa.

DOŁĄCZ DO
KOLEKCJI

01 — WODA

Sesja, która niczego od ciebie nie wymaga

Kąpiele tlenowe w indywidualnych kabinach. Woda o komfortowej temperaturze, spokojna, półleżąca pozycja, opiekun spa w pobliżu. Gość kładzie się, oddycha równo i odpoczywa — na tym kończy się cały wysiłek.

02 — CISZA

Godzina po sesji znaczy równie wiele

Cichy pokój bez hałasu i ekranów: przygaszone światło, ciepłe koce, woda i napary ziołowe. Gość nie wraca prosto do lobby z telewizorem.

03 — DZIEŃ

Dzień jest ułożony zawczasu

Posiłki, sen, spacery i sesje są ze sobą zgrane i rozpisane przed przyjazdem. W samym dniu gość nie musi już o niczym decydować.

04 — KONTYNUACJA

Program nie kończy się przy wymeldowaniu

Gość zabiera do domu rytm, który sprowadza go z powrotem. Dlatego wizyta się powtarza, zamiast pozostać jednorazową.

Formaty pobytu · programy od 3 do 14 nocy

3 noceKrótki reset

7 nocyZasadniczy rytm programu

14 nocyPełny cykl z kontynuacją w domu

OXYGEN to format wellness: odpoczynek, wytchnienie i jakość otoczenia. Nie świadczymy usług medycznych, nie stawiamy diagnoz i nie zajmujemy się medycyną.

04 — Tlen

W centrum jest jedna praktyka, nie menu usług

Kąpiel w wodzie nasyconej tlenem. Leżysz nieruchomo i nie robisz nic: bez urządzeń, bez niczyich dłoni, bez rozmowy. Świadomie nie zbudowaliśmy wokół niej dwudziestu dodatkowych usług — program potrzebuje jednej kotwicy, inaczej przestaje ona być kotwicą.

Dlaczego właśnie woda natleniona — to kwestia formatu. Szukaliśmy praktyki, która nie wymaga od gościa przygotowania, techniki, wysiłku ani wiary w nią. Po prostu kładziesz się w ciepłej wodzie. Cała reszta dziennego rytmu — sen, ruch, jedzenie, spacery — jest zbudowana wokół tej jednej prostej czynności.

Poza tym tylko to, co potrafimy opisać uczciwie. Ciepła woda, pozycja pozioma, brak telefonu i nikogo do rozmowy — sytuacja, w której dorosły człowiek znajduje się rzadko. W wodzie na ciało działa wypór i nosisz wyraźnie mniej własnego ciężaru niż na stojąco czy siedząco: to fizyka wody, jednakowa dla każdego ciała. Czego doświadczysz ponad to — nie podejmujemy się przewidzieć.

Kąpiel zajmuje miejsce w rytmie dnia obok snu, ruchu i posiłków — jako jego element centralny. Nie obiecujemy żadnego rezultatu i żadnego nie mierzymy.

W wodzie ciało jest lżejsze Na ciało działa wypór: nosisz wyraźnie mniej własnego ciężaru niż na stojąco czy siedząco. To fizyka wody, jednakowa dla każdego ciała.
Tlen jest rozpuszczony w wodzie Niczego się od ciebie nie wymaga — żadnej techniki oddechu, wysiłku ani udziału. Po prostu w niej leżysz.
Nie ma tu nic do zrobienia Żadnej techniki, liczenia, instrukcji. To ta jedna część dnia, dla której nie istnieje właściwy sposób wykonania.
Czas bez zadań Bez ekranu, bez rozmowy, bez ani jednej decyzji. Dopóki trwa sesja, nie masz ani jednego zadania.

Program hotelu należy do sfery odpoczynku i komfortu i nie jest usługą medyczną. Nie udzielamy porad medycznych i nie obiecujemy zmiany stanu zdrowia. Jeśli pozostajesz pod opieką lekarza, spodziewasz się dziecka lub przyjmujesz przepisane leki, uzgodnij wyjazd z lekarzem zawczasu.

05 — Gość

Kto przyjeżdża i dlaczego zostaje dłużej

Gość kolekcji nie kupuje noclegu, lecz program: zakwaterowanie, wyżywienie, harmonogram sesji i rytm dnia. Wybór zapada na podstawie treści, a nie ceny za noc, więc nikt nie porównuje was z hotelem po drugiej stronie ulicy.

Taki pobyt planuje się na miesiące naprzód i dopasowuje do wolnego kalendarza, a nie do ferii szkolnych. To oznacza pozasezon: marzec, listopad, luty — miesiące, które hotel resortowy zwykle spisuje na straty.

Kuchnia jest sezonowa i lokalna, bez deklaracji dietetycznych i obowiązkowych rytuałów. Po prostu nie przeszkadzamy w porządnym odpoczynku — co, o dziwo, jest rzadkością.

Przeciętna wizyta trwa dłużej niż typowy pobyt resortowy, a udział gości powracających jest wyższy: program jest zbudowany tak, by go kontynuować. Dla właściciela oznacza to inny kalendarz obłożenia i inny średni rachunek z tego samego zasobu pokoi.

06 — Pierwszy obiekt

Adriatyk, godzina od Wenecji

Budynek hotelu wśród śródziemnomorskich pinii — Budynek i teren

Restauracja z widokiem na ogród — Restauracja

pokoje w cichej, zielonej części kurortu, wśród śródziemnomorskich pinii. Restauracja z tarasem od strony ogrodu, bar, strefy wypoczynku i własny parking — wszystko to już działa.

JUŻ JEST
Budynek nie wymaga większych prac

Pokoje i łazienki są odnowione, a części wspólne — sprawne. Budżet idzie w spa i pozycjonowanie, nie w budowę — właśnie to czyni projekt szybkim.
POWSTANIE
Spa z kąpielami tlenowymi i strefami mokrymi

Do tego programy pobytu, marka i standardy kolekcji. Liczba pokoi rośnie do 40 w trzecim roku działalności.
STATUS
Transakcja w przygotowaniu

Kategoria docelowa — 4★; klasyfikacja zależy od wymogów regionu. Dokładny adres i pełne parametry ujawniamy po zamknięciu transakcji.

07 — Ekonomia

Co się zmienia, gdy zmienia się powód przyjazdu

WskaźnikDziśCel modelu

Klasa obiektu3★retreat 4★

Średnia stawka za noc€95€205

Obłożenie roczne55%70%

Sezon operacyjnySzczyt letniCały rok

Powód przyjazduPlaża i cenaProgram

Długość pobytuJedna noc3–7 nocy

Ekonomia obiektu · model projektu

Przychód roczny €0,65M → €3,5M

Zysk operacyjny obiektu €0,2M → €2,15M

Średnia stawka za noc €95 → €205

Obłożenie roczne 55% → 70%

Dziś, 3★ Cel modelu, 4★ ze spa kotwicznym

Skąd bierze się przychód

W modelu projektu spa generuje około €1,5M rocznie — blisko połowę przychodu obiektu, choć liczba pokoi rośnie zaledwie o sześć.

Policzone na parametrach modelu: pięć wanien, 14 godzin pracy dziennie, €85 za sesję, 70% wykorzystania.

To docelowe parametry modelu finansowego projektu, nie prognoza i nie obietnica wyników. Obecne liczby pochodzą od sprzedającego i podlegają weryfikacji w toku due diligence. Dla konkretnego hotelu budujemy model na danych tego obiektu.

Droga obiektu — około dwóch–trzech lat

ETAP 01Transakcja

Nabycie obiektu, przeniesienie własności, mobilizacja wykonawców.

ETAP 02Spa i prace

Przebudowa układu pod funkcję wellness, strefy mokre, montaż wyposażenia.

ETAP 03Start

Rebranding, uruchomienie programów, sprzedaż bezpośrednia i dystrybucja.

ETAP 04Stabilizacja

Dojście do docelowego poziomu operacyjnego, rozbudowa zasobu pokoi.

Budynek pozostaje ten sam. Zmienia się powód przyjazdu.

08 — Partnerstwo

Trzy różne rozmowy

I · MASZ HOTEL

Podnieś klasę bez sprzedaży aktywa

Hotel pozostaje twój. My wnosimy koncepcję spa, markę, standardy i programy. Ty wybierasz, jak głęboka ma być integracja.

Dom kolekcjiCały obiekt pod marką OXYGEN: metoda, standardy, dystrybucja i jeden program pobytu.
Skrzydło spaPełna metoda wewnątrz twojego hotelu — szyld nad wejściem i zarządzanie pozostają twoje.
Format lightObieg wodny i programy jako osobna usługa, bez zmiany twojego pozycjonowania.

partners@oxygen-collection.com

Prześlij adres i bieżące liczby — wrócimy z kalkulacją dla twojego obiektu, zbudowaną na twoich danych

II · SPRZEDAJESZ HOTEL

Przyjrzymy się zakupowi i szybko odpowiemy

Kupujemy działające hotele w lokalizacjach wypoczynkowych i miejskich w całej Europie. Odpowiadamy konkretnie, bez miesięcy milczenia.

Na co patrzymyMałe i średnie hotele, solidny budynek, lokalizacja ze stałym popytem.
Co ma znaczenieMiejsce na strefy wodne: piwnica, przybudówka albo część parteru.
StanPrzyjmujemy obiekty do repozycjonowania, także te z przestarzałym pozycjonowaniem.

acquisitions@oxygen-collection.com

Wystarczą adres, liczba pokoi i zdjęcia — wstępna odpowiedź w ciągu tygodnia

III · WCHODZISZ Z KAPITAŁEM

Rozwijanie kolekcji ramię w ramię z holdingiem

Wspólne projekty i wspólne finansowanie obiektów w ramach kolekcji. Warunki omawiamy indywidualnie dla każdego obiektu.

StrukturaHolding w ZEA i odrębna spółka projektowa w kraju obiektu.
FormatKażdy obiekt to osobna transakcja, spisana w umowie.
MateriałyDokumentacja projektu i model — po zapoznaniu się i podpisaniu NDA.

partners@oxygen-collection.com

Napisz kilka słów o sobie i swoim zainteresowaniu — umówimy rozmowę

Ta strona ma charakter informacyjny. Nie stanowi oferty, propozycji nabycia papierów wartościowych, zaproszenia do powierzenia kapitału ani porady finansowej. Wszystkie formy współpracy omawiane są indywidualnie i spisywane w umowie.

09 — Jak działamy

Co dzieje się po twojej wiadomości

KROK 01Twoja wiadomość

Piszesz na właściwy adres. Wystarczy kilka zdań na temat.

KROK 02Odpowiedź w 2 dni

Odpowiadamy wprost: pasuje czy nie i dlaczego. Bez mailingów i przypominania o sobie.

KROK 03Rozmowa

Krótka rozmowa telefoniczna albo spotkanie. Oglądamy obiekt i liczymy na waszych danych.

KROK 04Dokumenty

NDA i materiały, potem struktura transakcji albo forma partnerstwa.

2 dni

to nasz roboczy termin merytorycznej odpowiedzi. Jeśli obiekt nam nie pasuje, mówimy to od razu i wyjaśniamy dlaczego, zamiast milknąć.

10 — Struktura

Co do kogo należy

Klasyczny trzypoziomowy układ stosowany w całej branży: holding, spółka obiektowa i spółka marki.

POZIOM 01Holding · ZEA

Właściciel projektu i ośrodek decyzyjny kolekcji.

POZIOM 02Spółka obiektowa

Zarejestrowana w kraju obiektu; jest właścicielem budynku, prowadzi księgi i płaci lokalne podatki.

POZIOM 03Spółka marki

Posiada markę i standardy kolekcji. To właśnie ona chroni wartość kolekcji w każdym scenariuszu rozwoju.

11 — Pytania

Najważniejsze w skrócie

Ile obiektów liczy dziś kolekcja?

Kolekcja jest na etapie startu. Pierwszy obiekt, na adriatyckim wybrzeżu Włoch, jest w toku; kolejne są rozpatrywane. Nie prezentujemy portfela, który jeszcze nie istnieje.

Czy spa to zabieg medyczny?

Nie. To usługa wellness: odpoczynek, godziny ciszy i jakość otoczenia. Nie świadczymy usług medycznych, nie stawiamy diagnoz i nie zajmujemy się medycyną, a programy mają charakter rekreacyjny.

Co dokładnie wnosicie dla właściciela hotelu?

Koncepcję spa i jej projekt dla konkretnego budynku, markę i standardy obsługi, programy pobytu oraz szkolenie zespołu.

Szczegóły — powierzchnia i wymagania wobec pomieszczeń, terminy montażu, podział kosztów i wynagrodzenia — zależą od obiektu i są omawiane na drugim spotkaniu, po wizji lokalnej.

Czy hotel trzeba będzie zamknąć na czas prac?

To zależy od tego, gdzie znajdzie się strefa wodna, i od zakresu prac. We flagowym obiekcie budynek nie wymaga gruntownego remontu, więc ingerencja jest ograniczona. O waszym obiekcie powiemy po wizji lokalnej.

Jaka jest rentowność projektu?

Na publicznej stronie nie publikujemy wskaźników rentowności — ani mnożników, ani okresów zwrotu. Przytoczone operacyjne punkty odniesienia (klasa, stawka, obłożenie) to parametry modelu, nie obietnica wyników.

Model finansowy i strukturę transakcji omawiamy indywidualnie, po spotkaniu i podpisaniu NDA.

Czyje wyposażenie jest używane?

Wyposażenie dostarcza wyspecjalizowany producent, z którym kolekcja współpracuje bezpośrednio. Nie ujawniamy dostawcy ani warunków dostaw.

Jedna kotwica w centrum. Cały dzień ułożony wokół niej.

12 — O nas

Deweloper, który zwrócił się ku hotelarstwu

Zespół ma za sobą ponad dwadzieścia lat w deweloperce. Jego zasadnicze doświadczenie to osiedla mieszkaniowe: grunt, projekt, budowa, przekazanie. To dokładnie ta część pracy, która w projektach hotelowych zwykle rozbija harmonogramy i budżety.

Umiemy kupować budynki, wyceniać budowę i doprowadzać obiekt do otwarcia. Tę samą dyscyplinę wnosimy do kolekcji: najpierw budynek i budżet, potem koncepcja.

Holding jest zarejestrowany w ZEA. Obiekty nabywają spółki projektowe w kraju obiektu, powoływane przez holding; marka i standardy należą do odrębnej spółki w grupie.

20+lat w deweloperce

ZEAstruktura holdingowa

13 — Kontakt

Napisz na adres odpowiedni dla twojej sprawy

partners@Właściciele hoteli i partnerzy rozwoju kolekcji acquisitions@Zaproponuj hotel na sprzedaż development@Działki, wykonawstwo, projektowanie i budowa press@Prasa i komunikacja careers@Zespół: dyrektorzy generalni, spa, obsługa info@Sprawy ogólne