Una collezione di hotel wellness in fase di creazione · holding negli EAU

L’hotel che la genteattraversa mezzo paesepur di raggiungere

Acquisiamo hotel resort solidi e li rilanciamo attorno a una spa all’ossigeno. L’edificio resta lo stesso — a cambiare è il motivo per venire.

Discutiamo una partnership Come funziona

20+ anninello sviluppo immobiliare

EAUgiurisdizione della holding

Italiaprima struttura

3 formatidi partnership alberghiera

01 — La tesi

Un hotel resort vale quasi sempre meno di quanto potrebbe

L’edificio è solido. La posizione è solida. La domanda c’è. Eppure il risultato dell’anno poggia su quattro mesi.

01
La stagione decide tutto

L’economia di un anno intero si costruisce in una sola estate. Per otto mesi la struttura lavora a metà capacità o resta chiusa, mentre i costi continuano a correre come sempre.
02
La tariffa ha il tetto della categoria

L’ospite paga a notte e vi confronta sul prezzo con l’hotel accanto. Salire oltre il soffitto della propria categoria è semplicemente impossibile.
03
La spa occupa spazio e rende poco

Una sauna e un paio di sale esistono come gradevole extra: richiedono personale e metri quadrati, eppure nel fatturato quasi non si vedono.

8 mesi

di tempi morti ogni anno — è esattamente il margine che il servizio àncora va a occupare. Il programma non dipende dalla spiaggia, così la casa lavora mentre i vicini restano vuoti.

02 — Mercato

Una domanda che cresce più in fretta del turismo stesso

Il wellness non è più una nicchia: questi viaggi si sono ripresi dalla pandemia nettamente meglio del turismo tradizionale, e l’ospite paga di più per averli.

$894mld mercato mondiale del turismo wellness GWI, 2024 · dato rilevato

136% recupero rispetto ai livelli 2019; turismo nel complesso — 110% GWI, 2024 · dato rilevato

17.6% quota del wellness nella spesa turistica, a fronte dell’8.3% dei viaggi GWI, 2024 · dato rilevato

+38% premio sulla spesa media di un viaggiatore wellness internazionale GWI, 2024 · dato rilevato

L’Italia in questo mercato

10ª al mondoper dimensione dell’economia del wellness — $140.6 mld
8ª al mondoper turismo wellness — $19.99 mld
5ª al mondoper sorgenti termali — $1.95 mld
350+ strutturenel segmento termale aperte nel mondo tra il 2020 e il 2024, con altre 250+ in cantiere; l’Italia è tra i leader per nuova attività di sviluppo

Fonte: Global Wellness Institute, “Global Wellness Economy: Italy” e Global Wellness Economy Monitor 2025; dati 2024.

Dove sta andando il mercato

9.1%crescita media annua attesa del turismo wellness fino al 2029

10.0%crescita attesa del segmento termale — più rapida del turismo nel complesso

Previsione del Global Wellness Institute (modello), 2025. La previsione riflette le attese dell’istituto e non costituisce una garanzia.

Non contiamo su una crescita spontanea del mercato. Il progetto poggia su un formato premium che intercetta l’ospite dalla spesa più alta dentro una domanda già esistente — e ogni struttura viene modellata sui propri numeri.

03 — Metodo

Non una spa annessa a un hotel. Un hotel costruito attorno alla spa.

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COLLEZIONE

01 — ACQUA

Una seduta che non vi chiede nulla

Bagni all’ossigeno in cabine individuali. Acqua a temperatura confortevole, una posizione tranquilla semi-reclinata, un assistente spa sempre vicino. L’ospite si distende, respira con calma e riposa — tutto lo sforzo è qui.

02 — QUIETE

L’ora successiva conta altrettanto

Una sala silenziosa senza rumori e senza schermi: luce bassa, coperte calde, acqua e infusi alle erbe. L’ospite non viene restituito di colpo a una lobby con la televisione.

03 — LA GIORNATA

La giornata è organizzata in anticipo

Pasti, sonno, passeggiate e sedute sono accordati tra loro e definiti prima dell’arrivo. Nel giorno stesso, all’ospite non resta nulla da decidere.

04 — CONTINUITÀ

Il programma non finisce al check-out

L’ospite porta a casa una routine che lo fa tornare. Ecco perché la visita si ripete invece di restare un episodio isolato.

Formati di soggiorno · programmi da 3 a 14 notti

3 nottiUn breve reset

7 nottiIl ritmo centrale del programma

14 nottiIl ciclo completo, proseguito a casa

OXYGEN è un formato wellness: riposo, respiro e qualità dell’ambiente. Non forniamo servizi medici, non facciamo diagnosi e non esercitiamo la medicina.

04 — Ossigeno

Al centro c’è una sola pratica, non un menu di servizi

Un bagno in acqua satura di ossigeno. Si sta distesi senza fare nulla: niente apparecchi, niente mani di un operatore, niente conversazione. Abbiamo scelto deliberatamente di non costruirvi attorno venti servizi aggiuntivi — un programma ha bisogno di una sola àncora, altrimenti smette del tutto di esserlo.

Perché proprio l’acqua arricchita di ossigeno è una questione di formato. Volevamo una pratica che non chieda all’ospite alcuna preparazione, alcuna tecnica, alcuno sforzo e alcuna fede in essa. Semplicemente vi distendete nell’acqua calda. Tutto il resto nel ritmo della giornata — sonno, movimento, cibo, passeggiate — è costruito attorno a questo unico, semplice gesto.

Oltre a questo, solo ciò che possiamo descrivere onestamente. Acqua calda, una posizione orizzontale, niente telefono e nessuno con cui parlare — una situazione in cui un adulto si trova di rado. In acqua la spinta di galleggiamento agisce sul corpo e si porta sensibilmente meno del proprio peso rispetto allo stare in piedi o seduti: è la fisica dell’acqua, la stessa per ogni corpo. Che cosa possiate percepire oltre a questo, non presumiamo di prevederlo.

Il bagno si colloca nel ritmo della giornata accanto a sonno, movimento e pasti — come suo elemento centrale. Non promettiamo alcun risultato e non ne misuriamo alcuno.

In acqua il corpo è più leggero La spinta di galleggiamento agisce sul corpo: si porta sensibilmente meno del proprio peso rispetto allo stare in piedi o seduti. È la fisica dell’acqua, la stessa per ogni corpo.
L’ossigeno è disciolto nell’acqua Non vi viene chiesto nulla — nessuna tecnica di respirazione, nessuno sforzo, nessuna partecipazione. Semplicemente vi state distesi.
Non c’è nulla da fare Nessuna tecnica, nessun conteggio, nessuna istruzione. È l’unica parte della giornata senza un modo giusto di farla.
Tempo senza compiti Niente schermo, niente conversazione, nemmeno una decisione. Per tutta la durata della seduta non avete un solo compito.

Il programma dell’hotel appartiene alla sfera del riposo e del comfort e non è un servizio medico. Non diamo consigli medici e non promettiamo alcun cambiamento del vostro stato di salute. Se siete seguiti da un medico, aspettate un bambino o assumete farmaci su prescrizione, vi preghiamo di concordare in anticipo il viaggio con il vostro medico.

05 — L’Ospite

Chi arriva, e perché resta più a lungo

L’ospite della collezione non compra una notte, ma un programma: alloggio, ristorazione, un calendario di sedute e un ritmo della giornata. La scelta si fa sulla sostanza e non sulla tariffa a notte, così non vi confrontano mai con l’hotel dall’altra parte della strada.

Un soggiorno di questo tipo si pianifica con mesi di anticipo e si incastra in un calendario libero, non nelle vacanze scolastiche. Significa la mezza stagione: marzo, novembre, febbraio — i mesi che un hotel resort normalmente dà per persi.

La cucina è stagionale e locale, senza dichiarazioni dietetiche e senza rituali obbligatori. Semplicemente non ci mettiamo di traverso a un vero riposo — cosa che, stranamente, è rara.

La visita media dura più di un tipico soggiorno da resort, e la quota di ospiti che ritornano è più alta: il programma è costruito per essere proseguito. Per il proprietario significa un altro calendario di occupazione e un altro conto medio dallo stesso parco camere.

06 — La prima struttura

L’Adriatico, a un’ora da Venezia

L’edificio dell’hotel tra i pini mediterranei — L’edificio e il parco

Il ristorante affacciato sul giardino — Ristorante

camere in una zona verde e tranquilla della località, tra i pini mediterranei. Un ristorante con terrazza sul giardino, un bar, aree lounge e parcheggio privato — tutto già in funzione.

GIÀ IN ESSERE
L’edificio non richiede lavori importanti

Camere e bagni sono stati rinnovati e le aree comuni sono in ordine. Il budget va nella spa e nel posizionamento, non nel cantiere — ed è questo a rendere il progetto rapido.
IN ARRIVO
Una spa con bagni all’ossigeno e zone umide

Più i programmi di soggiorno, il brand e gli standard della collezione. Il parco camere sale a 40 nel terzo anno di attività.
STATO
Operazione in preparazione

Categoria obiettivo — 4★; la classificazione dipende dai requisiti della regione. L’indirizzo esatto e i parametri completi vengono resi noti alla chiusura dell’operazione.

07 — Economia

Che cosa cambia quando cambia il motivo per venire

IndicatoreOggiObiettivo del modello

Classe della struttura3★Retreat 4★

Tariffa media a notte€95€205

Occupazione annua55%70%

Stagione operativaPicco estivoTutto l’anno

Motivo per venireSpiaggia e prezzoIl programma

Durata del soggiornoUna notte3–7 notti

Economia della struttura · modello di progetto

Ricavi annui €0,65M → €3,5M

Utile operativo della struttura €0,2M → €2,15M

Tariffa media a notte €95 → €205

Occupazione annua 55% → 70%

Oggi, 3★ Obiettivo del modello, 4★ con spa àncora

Da dove arrivano i ricavi

Nel modello di progetto la spa genera circa €1,5M l’anno — quasi la metà dei ricavi della struttura, mentre il parco camere cresce di sole sei camere.

Calcolato sui parametri del modello: cinque vasche, 14 ore operative al giorno, €85 a seduta, 70% di utilizzo.

Questi sono i parametri obiettivo del modello finanziario del progetto, non una previsione e non una promessa di risultati. I dati attuali provengono dal venditore e sono soggetti a verifica in sede di due diligence. Per un hotel specifico costruiamo il modello sui dati propri di quella struttura.

Il percorso di una struttura — circa due-tre anni

FASE 01Operazione

Acquisizione della struttura, passaggio legale, mobilitazione delle imprese.

FASE 02Spa e lavori

Riconfigurazione degli spazi per l’uso wellness, zone umide, installazione delle attrezzature.

FASE 03Lancio

Rebranding, avvio dei programmi, vendite dirette e distribuzione.

FASE 04Stabilizzazione

Salita al livello operativo obiettivo, ampliamento del parco camere.

L’edificio resta lo stesso. Cambia il motivo per venire.

08 — Partnership

Tre conversazioni diverse

I · AVETE UN HOTEL

Alzare la classe senza vendere l’asset

L’hotel resta vostro. Noi portiamo il concept della spa, il brand, gli standard e i programmi. Voi scegliete quanto profonda debba essere l’integrazione.

Casa della collezioneL’intera struttura sotto il brand OXYGEN: metodo, standard, distribuzione e un unico programma di soggiorno.
Ala spaIl metodo completo dentro il vostro hotel — l’insegna e la gestione restano vostre.
Formato lightIl circuito d’acqua e i programmi come servizio a sé, senza alcun cambiamento del vostro posizionamento.

partners@oxygen-collection.com

Inviateci l’indirizzo e i vostri numeri attuali — torneremo con un calcolo per la vostra struttura, costruito sui vostri dati

II · STATE VENDENDO UN HOTEL

Valuteremo l’acquisto e risponderemo in fretta

Acquistiamo hotel in attività in località di villeggiatura e in città in tutta Europa. Rispondiamo nel merito, senza mesi di silenzio.

Che cosa guardiamoHotel piccoli e medi, un edificio solido, una posizione con domanda stabile.
Che cosa contaSpazio per ospitare le zone d’acqua: un seminterrato, una dépendance o parte del piano terra.
StatoPrendiamo strutture da riposizionare, comprese quelle con un posizionamento datato.

acquisitions@oxygen-collection.com

Bastano l’indirizzo, il numero di camere e qualche fotografia — una prima risposta entro una settimana

III · ENTRATE CON CAPITALE

Far crescere la collezione insieme alla holding

Progetti congiunti e finanziamento condiviso delle strutture della collezione. Le condizioni si discutono individualmente per ogni struttura.

StrutturaUna holding negli EAU e una società di progetto separata nel paese della struttura.
FormatoOgni struttura è un’operazione a sé, fissata in un contratto.
MaterialiLa documentazione di progetto e il modello seguono una conoscenza reciproca e un NDA firmato.

partners@oxygen-collection.com

Scriveteci due righe su di voi e sul vostro interesse — organizzeremo una conversazione

Questo sito ha natura informativa. Non costituisce un’offerta, un’offerta di strumenti finanziari, una sollecitazione di capitali né una consulenza finanziaria. Tutte le forme di cooperazione si discutono individualmente e si fissano in un contratto.

09 — Come lavoriamo

Che cosa succede dopo il vostro messaggio

PASSO 01Il vostro messaggio

Scrivete all’indirizzo pertinente. Bastano poche righe nel merito.

PASSO 02Una risposta entro 2 giorni

Rispondiamo con chiarezza: se fa al caso nostro o no, e perché. Niente mailing list, niente solleciti.

PASSO 03Una conversazione

Una breve chiamata o un incontro. Esaminiamo la struttura e facciamo i conti sui vostri dati.

PASSO 04Documenti

Un NDA e i materiali, poi la struttura dell’operazione o la forma della partnership.

2 giorni

è il nostro tempo di lavoro per una risposta nel merito. Se una struttura non fa per noi, lo diciamo subito e spieghiamo perché, invece di sparire nel silenzio.

10 — Struttura

Chi possiede che cosa

La classica architettura a tre livelli usata in tutto il settore: una holding, una società immobiliare e una società del brand.

LIVELLO 01Holding · EAU

Proprietaria del progetto e centro decisionale della collezione.

LIVELLO 02Società immobiliare

Costituita nel paese della struttura; possiede l’edificio, tiene la contabilità e paga le imposte locali.

LIVELLO 03Società del brand

Detiene il brand e gli standard della collezione. È ciò che preserva il valore della collezione in qualsiasi scenario di sviluppo.

11 — Domande

L’essenziale, in breve

Quante strutture ci sono oggi nella collezione?

La collezione è in fase di lancio. La prima struttura, sulla costa adriatica italiana, è in corso; altre sono allo studio. Non presentiamo un portafoglio che ancora non esiste.

La spa è una procedura medica?

No. È un servizio wellness: riposo, ore di quiete e qualità dell’ambiente. Non forniamo servizi medici, non facciamo diagnosi e non esercitiamo la medicina, e i programmi hanno natura ricreativa.

Che cosa portate esattamente al proprietario di un hotel?

Il concept della spa e la sua progettazione per un edificio specifico, il brand e gli standard di servizio, i programmi di soggiorno e la formazione del team.

I dettagli — superficie e requisiti del locale, tempi di installazione, ripartizione dei costi e dei compensi — dipendono dalla struttura e si discutono al secondo incontro, dopo il sopralluogo.

L’hotel dovrà chiudere durante i lavori?

Dipende da dove si colloca la zona d’acqua e dall’entità dei lavori. Nella struttura di punta l’edificio non richiede una ristrutturazione importante, quindi l’intervento è contenuto. Per la vostra struttura lo diremo dopo il sopralluogo.

Quanto è redditizio il progetto?

Su un sito pubblico non pubblichiamo dati di redditività — né multipli né tempi di rientro. I riferimenti operativi citati (classe, tariffa, occupazione) sono parametri di un modello, non una promessa di risultati.

Il modello finanziario e la struttura dell’operazione si discutono individualmente, dopo esserci conosciuti e con un NDA in essere.

Di chi sono le attrezzature utilizzate?

Le attrezzature sono fornite da un produttore specializzato con cui la collezione lavora direttamente. Non riveliamo il fornitore né le condizioni di fornitura.

Una sola àncora al centro. L’intera giornata disposta attorno a essa.

12 — Chi siamo

Uno sviluppatore immobiliare passato all’ospitalità

Il team ha alle spalle più di vent’anni nello sviluppo immobiliare. La sua esperienza centrale sono i quartieri residenziali: terreni, progettazione, costruzione, consegna. È esattamente la parte del lavoro che di solito fa saltare tempi e budget nei progetti alberghieri.

Sappiamo comprare edifici, preventivare la costruzione e portare una struttura fino all’apertura. Alla collezione portiamo la stessa disciplina: prima l’edificio e il budget, poi il concept.

La holding è registrata negli EAU. Le strutture vengono acquisite da società di progetto nel paese della struttura, costituite dalla holding; il brand e gli standard appartengono a una società separata all’interno del gruppo.

20+anni nello sviluppo immobiliare

EAUstruttura della holding

13 — Contatti

Scrivete all’indirizzo adatto alla vostra richiesta

partners@Proprietari di hotel e partner nella crescita della collezione acquisitions@Proporre un hotel in vendita development@Terreni, appalti, progettazione e costruzione press@Stampa e comunicazione careers@Team: general manager, spa, servizio info@Richieste generali